Нерухомість Батумі: міхур чи золота жила?

16.02.2022   

Практика – єдиний критерій істини, і вона показує, що ринок грузинської нерухомості не тільки не луснув, а й у Тбілісі, наприклад, трохи перевищив показники 2019 року у другому півріччі ковидного 2020-го. Батумі, де забудовники орієнтуються насамперед на іноземного покупця, похвалитися зростанням не може, але навіть пандемія не стала тригером «здуття міхура». Ціни завмерли, але не впали, будівельний бум сповільнився, але не припинився.

Так, масштаби введення житлоплощі вражають: по півмільйона квадратних метрів на рік для міста з населенням 170 тисяч людей – це просто немислимо. Варто враховувати, що основний обсяг цієї вражаючої «квадратури» – номерний фонд у прибережних апарт-готелях, кінцевим споживачем яких є туристи.

А туртрафік Батумі колосальний – близько 2,5 мільйонів гостей на рік. Драйвером зростання для будівельної галузі регіону є зростання потоку відпочиваючих у 12-15% щорічно. Для порівняння: загальний туристичний потік до Грузії зростає із середнім темпом у 7% на рік. Іспанія збільшує кількість гостей на 4%, США - на 6%. Світовий рекордсмен за кількістю туристів – Франція (приймає 90 млн. відвідувачів) збільшила трафік на 11%. Туреччина здійснила справжній ривок – прийняла гостей на 14% більше. Усі дані за 2019 р.

Однак ні у Франції, ні навіть у Туреччині ринок нерухомості не зростає так швидко, як у Батумі. Розгадка цього феномена проста: Франція, маючи населення у 67 млн осіб, приймає іноземних туристів у 1,3 рази більше; У Іспанії цей показник становить 1,7; у Туреччині на одного громадянина припадає 0,6 туриста. А ось Грузію відвідує в 2,5 рази більше іноземців, ніж вона має власного населення – 9,3 млн. проти 3,7 млн. І, відповідно, зростання трафіку створює суттєвий навіс попиту в сегменті житлової нерухомості та ще більше розганяє ринок нерухомості комерційної.

Другий фактор, що розігріває попит: Батумі вже став помітним центром еміграції з країн СНД, багато хто вибирає його як варіант ПМП на пенсії. При тому що населення Грузії з 2014 р. скоротилося більш ніж на 300 тис. чол. (молодь прагне виїхати до Європи), чисельність населення Батумі зросла у той же період із 152 тис. жителів до 170 тисяч, багато в чому за рахунок експатів. Основних причин три: субтропічний клімат, дешевизна життя та комфортне культурне середовище (приблизно 80% батумців володіють російською мовою).

Нарешті, визначальне значення має те, що Батумі, як центр міжнародного туризму став розвиватися зовсім недавно. У радянські роки він не мав статусу всесоюзної здравниці нарівні з Гаграмі чи Піцундою через свою близькість до турецького кордону. За великим рахунком, свій відомий «готельно-хмарочосний» силует місто почало купувати лише 10 років тому. Можна сміливо припускати, що ще мінімум стільки часу триватиме період буму.

А що потім – невже «міхур лопне»? Навряд чи. Період бурхливого розвитку туристичної інфраструктури на Кіпрі припав на 60-90-ті роки. Його не змогла зупинити навіть громадянська війна 1973 р, у результаті якої острів був розділений на дві частини. Після того, як бум завершився - хіба капіталовкладення в нерухомість знецінилися? Ні, нерухомість продовжує дорожчати, оскільки туристичний трафік зростає. Будуються нові об'єкти. Однак дельта між ціною покупки на стадії будівництва та ринковою ціною після його завершення не така, щоб бути привабливою для спекулянтів.

Попит та пропозиція прийшли до рівноваги і тепер коливаються залежно від загальної економічної ситуації на острові. Так само буде і в Батумі: при стабілізації попиту бурхливе зростання цін на квадратні метри сповільниться. Основний дохід інвестори будуть отримувати не від перепродажу апартаментів на вторинному ринку, а на здаванні. Причин падіння цін немає.

У разі істотного перевищення номерного фонду над потребою відбудеться зниження ціни оренди і, як наслідок, падіння маржинальності експлуатації номерного фонду, але це призведе не до зниження цін на нерухомість на вторинному ринку, а до зниження темпів введення нових об'єктів. Тобто гіпотетично проблеми можуть виникнути не в інвесторів, а у численних забудовників, яким стане дуже тісно у Батумі.

Однак у найближчі роки цього точно очікувати не варто, всі учасники ринку одностайні в тому, що медовий місяць у девелоперів з інвесторами триватиме ще довгий час.

Варто розглянути, мабуть, ще одну страшилку, популярну у скептиків: мовляв, коронакриза підкосила у світовому масштабі середній клас, який є основним споживачем туристичних послуг, і тому туризм, як галузь, чекає довгі роки стагнації. По-перше, подорожі – це не стільки споживання послуг, скільки життєва потреба. Тому якщо середній клас у чомусь і вжмется, це, наприклад, у зниженні рівня заощаджень чи споживанні статусних продуктів, але з прагненні подорожувати, що визначає його якість життя. Тож глобальна криза не загрожує ні туріндустрії, ні авіаперевізникам.

Але навіть якщо раптом збудуться найстрашніші прогнози песимістів, то саме Грузія лише виграє від перебалансування ринку. Як країна, ідеальна для економ-туризму, вона не сильно втратить бідних туристів, які все одно будуть їздити на відпочинок, але отримає приплив тих, хто раніше віддавав перевагу дорожчим курортам Європи або Південно-Східної Азії.

Зрештою, пандемійна криза не лише б'є по старих ринках, а й відкриває нові можливості. Поняття «віддалена робота», «фріланс» з екзотики перетворюються на мейнстрім. Грузія – одна із найкращих країн для віддальників. Навіть у період карантинної «залізної завіси» тисячі людей в'їхали до країни в рамках програми «Робота з Грузії». І якщо тенденції до «розосередження» офісів збережуться, то Батумі може поборотися за перші рядки у світовому рейтингу найкращих міст для фрілансу (сьогодні другий рядок у ньому займає Тбілісі).

Тому стратегічно Батумі був і залишається найпривабливішим ринком для вкладення нерухомості в Закавказзі. А про те, як уникнути тактичних помилок під час планування інвестицій, ми поговоримо у наступних аналітичних оглядах.