На американському ринку нерухомості з'явилися великі проблеми, про що вже б'ють на сполох місцеві ЗМІ

На американському ринку нерухомості з'явилися великі проблеми, про що вже б'ють на сполох місцеві ЗМІ. Це швидко нагадало фінансову кризу 2008 року, яка також починалася з проблем на ринку нерухомості. UBR.ua опитав експертів щодо того, які перспективи очікують фінансові ринки і як це позначиться в Україні.

Криза у США

Проблеми ринку нерухомості США пов'язані з обмеженістю пропозиції, низькими іпотечними ставками за кредитами, за якими люди купували будинки раніше, скороченням темпів будівництва нових будинків та зростаючими відсотковими ставками з боку ФРС США. Останнє обіцяє більш високу в ціні іпотеку, а отже, і гальмування активності цього сектора. Причому по суті ринок ще не відійшов повністю від кризи 2008 року.

Низький рівень пропозиції житлового фонду став проблемою після кризи 2008 року, коли різко скоротилося будівництво нових будинків. призвело до підтримки вищих цін на житло", - зазначає аналітик компанії Esperio Олександр Болтян.

Очікується, що за поточних темпів продажу запасів пропозиції нерухомості вистачить на 2,9 місяця. Хоча спад по суті вже починається. За останніми даними Бюро перепису населення США та міністерства житлового будівництва та міського розвитку США, кількість розпочатих у січні будівництва будинків на одну родину знизилася на 4,3% порівняно з груднем, а кількість заявок на отримання дозволів на будівництво скоротилася на 1,8%.

Європа на піках

У світі ситуація на ринках нерухомості зараз начебто оптимістична. Хоча експерти вважають, що там розвиток подій просто "запізнюється" від США, і бачать ознаки швидкого падіння ринків.

"У Європі, наприклад, ринок нерухомості знаходиться на максимальних рівнях і готується до зниження, що сприятливо для покупців і дає сигнал про необхідність продавати квадратні метри за поточними цінами домовласникам. Загальні оцінки такі, що зростання цін звернеться назад або сповільниться, оскільки високі ставки по іпотечним кредитам та інфляція підірвуть доступність та попит», – прогнозує Олександр Болтян.

Ці чинники, вважають експерти, у поєднанні з помірним зростанням безробіття також призведуть до збільшення простроченої заборгованості у другому півріччі 2023 року.

"Очікування зводяться до того, що у Данії ціни впадуть на 7-10% у 2023 році, що стане найбільшим падінням у Європі та найбільшим у світі поряд з Австралією. Ціни у Великій Британії впадуть на 5-7%, ціни в Нідерландах – на 4-6%, а в Німеччині - на 2-4%. На всіх цих ринках ціни почали падати у другому півріччі 2022 року", - зазначає Олександр Болтян.

Боротьба з кризою

Втім, експерти поки не поспішають називати ці тенденції провісником такої ж світової фінансової кризи, яка сталася у 2008 році. На даний момент важко однозначно оцінити явища на ринках у США як наростаючу глобальну кризу, і, крім того, дії влади минулого разу були показовими: допустили банкрутство банку, який залучав ресурси із зовнішніх ринків, і врятували найбільші іпотечні компанії.

"Також неодноразово влада в США "гасила" потенційні проблеми реального та фінансового сектора за рахунок емісійних механізмів або зміни правил гри. Зараз, за моєю оцінкою, "правила гри" у світі змінюються динамічніше і суттєвіше, проте незрозуміло, чи готова влада в США "жертвувати" цілими галузями перед майбутніми виборами", - вважає директор департаменту ринкових досліджень рейтингового агентства IBI-Rating Віктор Шулик.

Тому хоча певні наслідки в економіках різних країн неминучі, але поки що далеко не факт, що те, що відбувається на ринку нерухомості США, "гарантує" світову кризу.

"Події в США впливають на інші країни та глобальні ринки через високу пов'язаність світової економіки, але я не переоцінював би вплив окремих ринків. Політичні рішення на рівні країн з найбільшою економікою або узгоджені рішення наднаціональних органів, які потім копіюються іншими країнами, зазвичай оцінюються учасниками ринків є більш важливими, ніж корекція окремих ринків або банкрутство банків", – вказує Віктор Шулик.

В Україні знижуються ціни

Щодо України, то у нас ситуація особлива. З одного боку, Україна нерозривно пов'язана з ринками у США та Євросоюзу, з іншого – на наш ринок нерухомості все-таки насамперед впливають війна та ризики, пов'язані з військовими діями. Сьогодні навіть падіння рейтингів України не погіршить ситуацію, бо падати вже й так особливо нема куди.

"Усі потенційні ризики вже враховані в кредитних рейтингах (вкрай низькі). Єдине, чим може завадити Україні криза в США чи ЄС, це тим, що наша країна втратить пріоритетність через внутрішні проблеми. Думаю, найгірші наслідки для економіки України матимуть військова ситуація та наявність чи відсутність "понятійних домовленостей" щодо подальшої долі країни (наприклад, зернова угода, коригування курсу валюти тощо)", – вважає Віктор Шулик.

Таким чином, криза на ринку нерухомості в Америці для України може негативно вплинути лише на те, що з'являться побоювання стабільності кредитної співпраці. А щодо ситуації на українському ринку нерухомості, то він фактично зараз уже стоїть, що загалом вигідно покупцям, оскільки ціни на житло фактично впали з початку війни. Міграція населення ще більше підганяє ці процеси.

"Для України ситуація з ринком нерухомості через військові дії на території країни разюче відрізняється, і вигідні пропозиції щодо купівлі за готівку з'являються регулярно по всій країні. Через міграційну динаміку населення, зростання рівня безробіття та бідності вигідні цінові пропозиції з'являються як у низькобюджетному сегменті, так і в елітному житлі по всій Україні", – резюмує Олександр Болтян.